750 m2 de Bureaux loués Brignoles
Brignoles, sur 5000 m2 de terrain, 750 m2 de bureaux loués à une entreprise de bonne notoriété et présentant un très bon compte de résultats (CA 5 M€, résultat 1 M€), moyennant un loyer annuel de 84.000€.
Quelques travaux sont à prévoir !
L'environnement
LOCALISATION - ACCES
- Adresse : 580 rue des Lauriers - ZA Nicopolis - 83170 Brignoles
- Route d'accès : Goudronné
- Déclivité accès : Plat
- Largeur chemin accès : Plus de 4 mètres
- Accès véhicule extérieur du local : Semi-remorques
DISTANCE
- Autoroute: 6 kms sortie autoroute Brignoles
- Toulon: 50 kms
- Aix: 63 kms
- Nice: 117 kms
- Centre commercial : 8 kms
RESEAUX
- Réseau de bus: Sélectionner votre itinéraire
- Réseau SNCF: Sélectionner votre itinéraire
- Les écoles : Voir les écoles les plus proches
- Les hôpitaux: Voir les hôpitaux les plus proches
TYPE DE BIENS AUX ALENTOURS
- Les enseignes environnantes: zone d'activité de Nicopolis, essentiellement base logistique et activité tertiaire
- Type de locaux environnants: entrepôts, bureaux
VUE - NUISANCES
Aucune vue particulière
Aucune nuisance particulière
Les Locaux
SECTEUR
Le bien dépend de la ZAC de Nicopolis
DESCRIPTION
- Nombre d'étages: 0
- Surface non Carrez : 750 m2
- Surface Commerciale : 0 m2
Bâtiment 1
- Date de construction: 1998
- Hauteur égout du toit : 2.5m
- Hauteur faîtage : 2.5m
- Accès véhicule intérieur du local : non
- Sanitaires : Privatif
Bâtiment 2
- Date de construction: 2000
- Hauteur égout du toit : 2.5m
- Hauteur faîtage : 2.5m
- Accès véhicule intérieur du local : non
- Sanitaires : Privatif
SURFACE
Bâtiment 1
- Surface Bureaux: 500 m2
- Bâtiment 2
- Surface Bureaux: 250 m2
Terrain
Le terrain fait au global 5.000 m2. Des possibilités d'extension existe.
VISIBILITE
- Aucune depuis la route principale.
CHAUFFAGE - EAU CHAUDE
- Type de chauffage : Electrique, pompe à chaleur
- Mode de diffusion chaleur : centrale
- Production d'eau chaude :Individuelle
- Type de production d'eau chaude : électrique
- Climatisation : Bureaux et salles communes
Les Plans
Implantation des Bâtiments
Bâtiment A Bureaux
Bâtiment B extention
la construction
ANNEE ET TYPE
- Date de la construction : 1998 (bâtiment A) et 2000 (bâtiment B)
MATERIAUX
- Ossature de la construction : Panneau béton
- Sol : Carrelage
- Portail électrique :non
- Rideau métallique : oui
- Accès internet : ADSL
- Toiture et couverture : Toiture plate
ETAT GENERAL - TRAVAUX
- Etat immeuble : A rafraîchir
- Etat de la toiture : A vérifier (fuites existantes)
- Etat de la façade : A rafraîchir
- Etat de la clôture : Bon
- Derniers gros travaux effectués sur l'immeuble : Aucun
- Travaux à prévoir :
- Toiture: Le propriétaire a fait faire un devis en vue de la réparation des fuites, mais un contrôle plus complet semble nécessaire. Nous avons fait venir une autre entreprise qui pense que la toiture n'est pas entièrement à refaire, mais préconise une recherche de fuites. Nouveau devis en cours
- Pluvial: l'immeuble est en contre-pente et des évacuations ont été prévues et régulièrement entretenues. En revanche lors de fortes pluies, les évacuations semblent insuffisantes. Nous avons fait intervenir une entreprise qui préconise des grilles de récupération plus importante et une nouvelle évacuation par le vide sanitaire. Devis en cours
- Assainissement: le locataire a signalé l'obligation de faire intervenir régulièrement une entreprise en vue du récurage des canalisations en raison d'une pente insuffisante. Il apparaît en réalité que la pente est insuffisante entre les sanitaires et le premier regard, ainsi qu'une utilisation pas toujours optimale. Il a été préconisé la pose de sani-broyeurs afin de remédier au problème
- Climatisation: Un des deux groupes a été remplacé par le locataire. Le second est à remplacer.
Pour information: Un litige existe entre le propriétaire et le locataire sur la charge des travaux et leur nature. Il semble toutefois que pour un bon démarrage de relation avec le locataire ces travaux devront être réalisés aux frais de l'acquéreur.
RACCORDEMENTS
Le bien est raccordé :
- Eau de ville
- Assainissement
- EDF
- PTT
Le terrain - L'Urbanisme
LE TERRAIN
- Surface : 5000 m2
- Aire de manoeuvre : Oui
- Terrain bitumé : oui sur le devant
- Référence cadastrale: BW 114
- Téléchargez le plan de cadastre :
Plancadastralnormalise 2 (55.98 Ko)
L'URBANISME
- Zone : UZn
- Emprise au sol : 60% - Hauteur : non règlementée
Téléchargez le règlement d'urbanisme : 3 reglement brignoles m3 approuve le 30 11 2017 (1.48 Mo)
L'aspect financier
- Montant de taxe foncière : 6.749€ / an
PRIX DEMANDE
900.000€ HAI
Bâtiment de plus de 20 ans . Pas de régul de TVA.
Le Locataire
Raisons sociale
MEDIANE, société par actions simplifiée est en activité depuis 10 ans.
Domiciliée à BRIGNOLES (83170), elle est spécialisée dans le secteur d'activité des autres activités de soutien aux entreprises n.c.a.. Son effectif est compris entre 20 et 49 salariés.
SIRET: 50739923600029
Activité
Mediane exerce dans l'activité d'éditions de logiciels destinés à l'administration et notamment aux centres hospitaliers.
voir le site de présentation : http://www.mediane.tm.fr/
Quelques chiffres
- Au 30/06/2018
- Total du bilan: 9.227.800€
- Capitaux propres: 6.355.300€
- Chiffre d'affaires: 5.040.700€
- Résultat: 1.023.400€
- Effectif moyen: 45
Risque de départ
Après une longue discussion avec le locataire, il apparaît que ce dernier a fait une proposition de rachat au propriétaire actuel que ce dernier a refusé.
Le risque de départ, bien que toujours possible, est modéré .
En effet, la principale richesse de cette entreprise est constituée des hommes et femmes. Beaucoup habitent dans un périmètre autour de Brignoles, ce qui rend un déménagement en dehors d'un périmètre restreint assez compliqué.
Un autre élément fondamental est la possibilité de parking gratuit et facile compte tenu des besoins lors des formations. Trouver des locaux avec un parking de plus de 50 voitures est difficile.
Enfin le site offre la convivialité recherché par le locataire: extérieur permettant des barbecues et autres festivités avec les salariés.
Ma conclusion, mais c'est la mienne, est que le locataire peut difficilement déménager et qu'avec un nouveau propriétaire qui réalise les travaux demandés il devrait être possible de signer un nouveau bail.
Toutefois, en cas de départ il sera possible d'optimiser la location avec peut être 2 locataires au lieu d'un seul 'puisque les 2 bâtiments sont séparés et autonomes, et également l'exploitation du terrain adjacent de 1200m2 (qui sert aux festivités du locataire actuellement).
Le Bail - La Rentabilité
Le bail
Date d'effet: 1/7/2006
Date d'échéance: 30/6/2015
Bail renouvelé tacitement. Le locataire a demandé avant l'échéance des 12 ans le renouvellement du bail au bailleur. Ce dernier a accepté moyennant une revalorisation de loyer refusé par le locataire.
Compte tenu de cette situation le loyer retenu est le dernier loyer payé par le locataire: 6.968€ HT / mois payable trimestriellement par avance.
La taxe foncière est à charge locataire.
Aucune provision pour charge n'est retenue. Etant entendu que les charges bailleurs sont quasi inexistantes.
Consulter le bail et annexes
Bail scicv mediane sas 20060701 (3.93 Mo)
Bail scicv mediane sas avenant 20060713 (973.12 Ko)
20180709 loyer 2018t2 (106.35 Ko)
Rentabilité
Revenu locatif : 84.000€
Rentabilité: 9.3%
Points forts - Points faibles
POINTS FORTS
- Emplacement
- Deux bâtiments séparés
Bonne surface générale
Parking
Extension possible - Locataire solvable et avec une activité pérenne
POINTS FAIBLES
- Antériorité Bailleur / Locataire ayant créé un conflit
- Proposition de rachat du locataire refusée.
- Travaux à réaliser qui somme toute ne représenteront une charge financière que modéré.
Documents téléchargeables
Plancadastralnormalise 2 (55.98 Ko)
Bail scicv mediane sas 20060701 (3.93 Mo)
Bail scicv mediane sas avenant 20060713 (973.12 Ko)
20180709 plan general (998.91 Ko)
20180709 plan batb (919.1 Ko)
20180709 plan bata (994.68 Ko)
20180709 loyer 2018t2 (106.35 Ko)
20170915 tf (753.08 Ko)
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