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INVESTIR AU SEIN D'UNE SCI A L'IS

LA SCI A L'IS est assimilée à UNE SOCIETE COMMERCIALE

 

 

Une SCI est en principe une société dite transparente. Ce sont généralement les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Il est cependant possible d'opter pour un régime fiscal différent celui de l’impôt sur les sociétés. La SCI revêt alors le régime fiscal des sociétés avec plusieurs avantages mais aussi certains inconvénients. 

L’option  pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

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IMPOSITION DU BENEFICE DANS UNE SCI à L'IS

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. 

Les associés sont fiscalisés au titre des dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

En conséquence la fiscalité d'une SCI à l'IS est double:

  • Impôt sur les sociétés pour la SCI
  • Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

  • 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
  • 28% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€ et inférieurs à 500.000€
  • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€

Les revenus des dividendes font l'objet d'un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) égal à 30% en 2020.  

Mais comme dans toute société la distribution de dividendes n'est pas obligatoire, notamment en période de financement lorsque la trésorerie ne le permet pas.

Exemple

Une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 28%), soit 9.044€.

Les associés qui souhaite distribuer les dividences feront l'objet d'un PFU égal à 50.000€ - 9.044 € (IS) = 40.956 € x 30% = 12.287 €

Le revenu net perçu par les associés sera de 28.669€

LES AVANTAGES DE LA SCI à L'IS

La SCI à l'IS présente plusieurs avantages et notamment celui d'être assimilée à une société commerciale. Aussi toutes les charges d'une SCI classique sont déductibles, mais également

  • les frais d'acquisition
  • l'amortissement du bien 

Ces notions revêtent une importance capitale notamment en période de financement.

Les déficits peuvent être reportés sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire.

INCONVENIENTS DE LA SCI à l'IS

La contre-partie des avantages cités ci-dessus se verra essentiellement lors de la revente du bien.

En effet la Valeur Nette Comptable du bien sera basse (le bien ayant été amorti), ce qui engendra une plus-value importante lors de la revente d

Il convient de bien appréhender cet élément avant toute décision de choix fiscal.

EXEMPLE

Prenons l’exemple d’un investissement de 1.000.000 € générant 100.000 € de revenu locatif annuel.

 

SCI IR

SCI IS

Montant investi

1.000.000

1.000.000

 

 

 

Loyer annuel

100.000

100.000

Impôt sur le revenu + CSG 17,2%

 

 

14%

31.200

 

30%

47.200

 

41%

58.200

 

45%

62.200

 

 

 

 

Amortissement*

 

34.000

 

 

 

Impôt sur les sociétés

 

14.918

Résultat après IS

 

85.081

Dividende à reverser

 

85.081

PFU 30%

 

25.524

 

 

 

Revenus nets

 

 

14%

68.800

59.557

30%

52.800

59.557

41%

41.800

59.557

45%

37.800

59.557

 

*Pour les calculs l’amortissement dans le cadre de la SCI à l’IS sera de 85% du montant investi sur 25 ans.

Le constat est évident : au plus la fiscalité augment, au plus on aura intérêt à se diriger vers une SCI à l'IS

En revanche à la revente, la plus value guette … (voir notre article la revente dans une SCI à l’IS)

La SCI à l'IS est particulièrement intéressante en période de financement

  SCI à l'IR SCI à l'IS
Montant investi 1.000.000 1.000.000
Loyer attendu (8%) (1) 80.000 80.000
     
Emprunt 100% 20 ans taux 1.8%* (2) 60.000 60.000
     
Charges et travaux (3) 25.000 25.000
Intérêt d'emprunt** (4) 10.000 10.000
Amortissement *** (5)   42.500
     
Base imposable (6) = (1) - (3) -(4) 45.000 2.500
     
Impôt à payer (TMI 30%) (7) = (5)x30% 13.500  
CSG à payer (8) = (5) x 17,2% 7.740  
IS à payer (9) = (6) x15%   375
Total impôt (10)=(7)+(8)+(9) 21.240 375
     
Effort d'épargne (1)-(2)-(3)-(10) 26.240 5.375
     

 

  • * arrondi à 5.000€ par mois pour simplifier l'exemple
  • ** moyenne sur 20 ans pour simplifier l'exemple
  • *** 85% de 1.000.000€ sur 20 ans

Le constat est flagrant : en période de financement la SCI à l'IR fiscalise le propriétaire malgré qu'il ne perçoit pas de revenus, alors que la SCI à l'IS allège grandement la trésorerie.

 

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