investir sci is ou sci ir

INVESTIR AU SEIN D'UNE SCI A L'IS

 

 

Une SCI est en principe une société dite transparente. Ce sont généralement les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.

L’option  pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

2074026 special impots 2017 comment sont imposes vos dividendes web tete 0211817919224

IMPOSITION DU BÉNÉFICE IMPOSABLE DANS UNE SCI

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.

Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :

  • Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
  • Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

  • 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
  • 28% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€ et inférieurs à 500.000€
  • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€

Exemple

Une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 28%), soit 9.044€.

Les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.

AVANTAGES DE LA SCI À L'IS (IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS)

Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS

Depuis le 1er Janvier 2008 le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) est de 30% (incluant 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au tritre des prélèvements sociaux (CSG)) sur les dividendes distribués. 

Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.

Cette solution est particulièrement intéressante en période de financement car cela permet de ne pas payer d'impôt ou du moins d'atténuer grandement la fiscalité.

Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS

Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrementfrais de notaire…).

Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.

Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.

La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.

Report des déficits dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire.

INCONVENIENTS DE LA SCI À L'IS (IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS)

La plus-value lors de la revente dans une SCI à l’IS sera élevée étant donné que la Valeur Nette Comptable du bien sera basse (le bien ayant été amorti).

Il convient de bien appréhender cet élément avant toute décision de choix fiscal.

EXEMPLE

Prenons l’exemple d’un investissement de 1.000.000 € générant 100.000 € de revenu locatif annuel.

 

SCI IR

SCI IS

Montant investi

1.000.000

1.000.000

 

 

 

Loyer annuel

100.000

100.000

Impôt sur le revenu + CSG 17,2%

 

 

14%

31.200

 

30%

47.200

 

41%

58.200

 

45%

62.200

 

 

 

 

Amortissement*

 

34.000

 

 

 

Impôt sur les sociétés

 

14.918

Résultat après IS

 

85.081

Dividende à reverser

 

85.081

PFU 30%

 

25.524

 

 

 

Revenus nets

 

 

14%

68.800

59.557

30%

52.800

59.557

41%

41.800

59.557

45%

37.800

59.557

 

*Pour les calculs l’amortissement dans le cadre de la SCI à l’IS sera de 85% du montant investi sur 25 ans.

Le constat est évident : au plus la fiscalité augment, au plus on aura intérêt à se diriger vers une SCI à l'IS

En revanche à la revente, la plus value guette … (voir notre article la revente dans une SCI à l’IS)

La SCI à l'IS est particulièrement intéressante en période de financement

  SCI à l'IR SCI à l'IS
Montant investi 1.000.000 1.000.000
Loyer attendu (8%) (1) 80.000 80.000
     
Emprunt 100% 20 ans taux 1.8%* (2) 60.000 60.000
     
Charges et travaux (3) 25.000 25.000
Intérêt d'emprunt** (4) 10.000 10.000
Amortissement *** (5)   42.500
     
Base imposable (6) = (1) - (3) -(4) 45.000 2.500
     
Impôt à payer (TMI 30%) (7) = (5)x30% 13.500  
CSG à payer (8) = (5) x 17,2% 7.740  
IS à payer (9) = (6) x15%   375
Total impôt (10)=(7)+(8)+(9) 21.240 375
     
Effort d'épargne (1)-(2)-(3)-(10) 26.240 5.375
     

 

  • * arrondi à 5.000€ par mois pour simplifier l'exemple
  • ** moyenne sur 20 ans pour simplifier l'exemple
  • *** 85% de 1.000.000€ sur 20 ans

Le constat est flagrant : en période de financement la SCI à l'IR fiscalise le propriétaire malgré qu'il ne perçoit pas de revenus, alors que la SCI à l'IS allège grandement la trésorerie.

 

Ajouter un commentaire