Optimiser la rentabilité d'un investissement = Bien choisir le produit

Quel type d investissement choisir

Comme vu dans les post précédents (rentabilité et fiscalitérentabilité et type de bail et rentabilité brute, nette, nette nette) la rentabilité d'un investissement dépend de plusieurs éléments: LE LOYER - LES CHARGES - LES IMPOTS.

Mais également du type de produits dans lequel on investit...

 

3EME CRITERE : LE PRODUIT CHOISI VA ETRE DETERMINANT POUR LA RENTABILITE

 

Les produits disponibles en matière d'investissement locatif sont nombreux.

Les plus connus sont:

  • les logements anciens et immeubles de rapport,
  • les logements neufs avec option "Loi Pinel" (défiscalisation),
  • les locaux commerciaux
  • les résidences services.

Alors lequel offre la meilleure rentabilité ?

La rentabilité nette nette est égale, comme vu dans nos précédents posts à : Loyer - charges - impôt.

Les loyers encaissés varient en fonction de l'investissement. On peut estimer la rentabilité brute à:

  • 8% dans le cadre d'un bien d'habitation, comme d'un bien commercial 
  • 4% dans le cadre d'un bien d'habitation neuf
  • 5% dans le cadre d'une résidence services

Si l'on prend l'exemple qui nous a servi dans nos précédents posts (Investissement 100.000€ + 8.000€ de frais de notaires), le loyer brut sera de

  • 8.000€ pour un bien d'habitation ou un local commercial
  • 4.000€ pour un bien d'habitation neuf
  • 5.000€ pour un bien dans une résidence services

Le poste "Charges" va également dépendre de la nature du bien et surtout du bail qui est associé.

Ainsi les charges seront :

  • Pour un bien d'habitation ancien : charges de copropriété, assurances, taxe foncière, travaux d'entretien, frais de comptabilité (bail vide loi 89)
  • Pour un bien d'habitation neuf: charges de copropriété, assurances, taxe foncière, (bail vide loi 89)
  • Pour un bien commercial: assurances, frais de comptabilité (bail commercial)
  • Pour un bien en résidences services: assurances, frais de comptabilité, taxe foncière (bail commercial)

Ainsi le bien commercial sera celui qui aura le moins de charges pour le propriétaire...

Dans notre exemple:

Charges: copropriété 400€, travaux 800€, foncier 600€,  assurance 200€, frais de comptabilité 500€

Ainsi le montant global des charges sera de 

  • 2.500€ pour un bien d'habitation
  • 1.200€ pour un bien d'habitation neuf
  • 700€ pour un bien commercial
  • 1.300€ pour un bien en résidence services

Le revenu net dans cet exemple donc de :

  • 5.500€ dans un bien d'habitation ancien (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges)
  • 2.800€ pour un bien d'habitation neuf (4.000€ de loyer - 1.200€ de charges)
  • 7.300€ pour un bien commercial (8.000€ de loyer - 700€ de charges)
  • 3.700€ pour un bien en résidences services (5.000€ de loyer - 1300€ de charges)

Enfin la fiscalité sera déterminante

  • Pour les biens d'habitation ancien et locaux commerciaux on pourra opter pour une fiscalité à l'IR ou à l'IS
  • Pour le bien d'habitation neuf cela sera la fiscalité à l'IR et la défiscalisation "Loi Pinel"
  • Pour le bien en résidences services on appliquera la fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel (BIC)

Pour une fiscalité à l'IR des biens d'habitation ancien et commerciaux (avec une TMI de 30%), l'impôt à payer sera égal à:

  • pour un bien d'habitation ancien (5.500€ de revenu net  x 30% de TMI + 17,2% de CSG) = 2.596€
  • pour un bien d'habitation neuf (2.800€ de revenu net  x 30% de TMI + 17,2% de CSG)= 1.322€ (Economie d'impôt = 2.000€ - 100.000€ investi x 18% / 9ans )
  • pour un bien commercial ( (7.300€ de revenu net  x 30% de TMI + 17,2% de CSG)= 3.446€
  • pour un bien en résidences services la base imposable est nulle voire négative compte tenu de l'amortissement donc l'impôt est égal à 0

Pour une fiscalité à l'IS des biens d'habitation ancien et commerciaux (avec une TMI de 30%), l'impôt à payer sera égal à:

  • pour un bien d'habitation ancien et les locaux commerciaux: Impôt sur les sociétés (15%)+ distribution de dividendes (PFU 30%)
  • pour les biens en loi Pinel et résidences services idem ci-dessus

Ainsi dans  notre exemple, pour un bien en habitation ancien et commercial l'amortissement sera de 4.000€ / an. L'impôt à payer sera:

Pour un bien en habitation

  • le revenu imposable sera égal à 1.500€ (5.500€ de revenu net -4.000€ d'amortissement)
  • L'IS sera de 225€
  • Le PFU sera égal à 1.583 € (5.500€ de revenu net  - 225€ d'IS) x 30% (PFU)

Pour un bien commercial 

  • le revenu imposable sera égal à 3.300€ (7.300€ de revenu net -4.000€ d'amortissement)
  • L'IS sera de 495€
  • Le PFU sera égal à 2.042 € (7.300€ de revenu net  - 4955€ d'IS) x 30% (PFU)

Si l'on résume notre exemple le revenu disponible net de fiscalité sera de:

Avec une fiscalité à l'IR pour les biens d'habitation et locaux commerciaux, le revenu net net sera donc égal à 

Revenu net - Impôt + Economie d'impôt (Loi Pinel)

  • 2.904€ dans un bien d'habitation ancien (5.500€ de revenu net - 2.596€ d'impôt)
  • 3.478€ pour un bien d'habitation neuf (2.800€ de revenu net - 1.322€ d'impôt + 2.000€ d'économie d'impôt)
  • 3.854€ pour un bien commercial (7.300€ de revenu net - 3.446€ d'impôt)
  • 3.700€ pour un bien en résidences services (3.700€ de revenu net - 0€ d'impôt)

Avec une fiscalité à l'IS pour les biens d'habitation et locaux commerciaux, le revenu net net sera donc égal à 

Revenu net - Impôt IR (habitation neuf et résidence services)- Impôt IS (habitation ancien et locaux) - Impôt PFU (habitation ancien et locaux) + Economie d'impôt (Loi Pinel)

  • 3.692€ dans un bien d'habitation ancien (5.500€ de revenu net - 225€ d'IS - 1.583€ de PFU)
  • 3.478€ pour un bien d'habitation neuf (2.800€ de revenu net - 1.322€ d'impôt + 2.000€ d'économie d'impôt)
  • 4.763€ pour un bien commercial (7.300€ de revenu net - 495€ d'IS - 2.042€ de PFU)
  • 3.700€ pour un bien en résidences services (3.700€ de revenu net - 0€ d'impôt)

Bien choisir le type de bien au départ est donc déterminant pour augmenter la rentabilité de son investissement ! Et les locaux commerciaux sont ceux présentant généralement la meilleure rentabilité compte tenu de la faiblesse des charges bailleur !

Mais les résidences services ne sont pas à négliger en raison de la nature de leur bail (commercial), de charges souvent modérées et surtout d'absence de gestion ...

Attention: ceci n'est qu'un exemple et n'a pas pour but de démontrer que tel type d'investissement est mieux qu'un autre. D'autres critères sont à prendre en considération comme un investissement comptant ou à crédit, la notion de revente, de type de bail, de profils de locataires ... qui auront des contraintes et des avantages différents selon les individus.

Contactez nous et nous étudierons le type de bien le plus adapté à votre situation !

Ajouter un commentaire