Optimiser la rentabilité d'un investissement = Bien choisir la fiscalité

Tableau comparatif ir is bic

Comme vu dans les post précédents (rentabilité et type de bail et rentabilité brute, nette, nette nette) la rentabilité d'un investissement dépend de 3 éléments: LE LOYER - LES CHARGES - LES IMPOTS.

Un des éléments fondamentaux lorsque l'on décide d'investir est de donc bien choisir la fiscalité associée ...

Faisons un tour d'horizon rapide et concis.

2EME CRITERE : LA FISCALITE VA CONDITIONNER VOS REVENUS

 

En tant qu'investisseur vous aurez à choisir entre 3 types de fiscalité.

Pour illustrer les exemples ci-dessous nous reprendrons notre exemple des post précédents : 

  • Investissement 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire - Loyer 8.000€ / an - Charges 2.500€ .
  • Financement comptant.
  • Tranche marginale d'imposition 30% (taux d'imposition pour tout nouveau revenu).
  • Impôt sur les sociétés 15%

- l'impôt sur le revenu (IR)

C'est le cas classique. L'impôt à payer est égal à : (Loyer - charges - travaux) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + CSG (17,2%)

Ainsi dans notre exemple ci-dessus, l'investisseur qui aura opter pour l'impôt sur le revenu devra acquiter un impôt de : (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges) x (30% (TMI)+17,2% (CSG))= 2.596€

Le revenu net (dans votre poche !) serait donc de 8.000€ loyer - 2.500€ de charges - 2.596€ d'impôt = 2.904€

- l'impôt sur les sociétés (IS)

L'investissement se fait obligatoirement via une SCI ou une SARL / SAS .... Dans ce cadre la comptabilité des sociétés s'appliquent et notamment un bien détenu au sein d'une société s'amortit. L'amortissement constituant une charge, la base imposable est diminuée. Mais il convient de bien comprendre que les loyers sont perçus par la société et que si l'on veut récupérer cet argent à son profit, les solutions qui existent sont de deux ordres: salaires ou dividendes. Chacun avec sa fiscalité. Voici une illustration.

L'impôt au sein d'une société à l'IS est égal à: (Loyer - charges - travaux - amortissement) x 15% (si le résultat < 38120€, ou 28% si le résultat > 38120€)

Dans notre exemple l'impôt à payer par la société serait de : (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges- 4.000€ d'amortissement) x 15% = 225€

Le benéfice après impôt de la société serait alors de : 8.000€ de loyer -2.500€ de charges - 225€ d'impôt = 5.275€

Sortir les fonds de la société nécessite une distribution de dividendes qui serait taxée de façon forfaitaire à 30% (PFU - Prélèvement Fofaitaire Unique).

Ainsi, si l'on veut distribuer la totalité des dividendes, l'impôt au titre du PFU sera de 5.275€ x 30% = 1.582,50€ arrondi à 1.583€

Le revenu net (dans votre poche !) serait alors de : 5.275€ - 1.583€ = 3.692€

- la fiscalité des BIC (statut Loueur en Meublé Non Professionnel)

Ce type de fiscalité ne s'applique bien entendu qu'aux locaux meublés (habitation mais également bureaux par exemple dans la mesure où ces derniers sont équipés conformément aux normes imposées par ce type de bail).

Le principe de cette fiscalité est celle des sociétés pour la partie comptable et celle des particuliers pour la partie fiscale. Cela signifie que pour la partie comptable on tient compte de l'amortissement du bien et pour la partie fiscale de l'impôt sur le revenu.

Dans notre exemple le revenu imposable sera égal à : (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges - 4.000€ d'amortissement)= 1.500€

Pour la partie fiscale l'impôt sera égal à : (1.500€ de revenu imposable) x (30% de TMI + 17,2% de CSG) = 708€

Le revenu net (dans votre proche !) serait égal à (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges - 708€ d'impôt) = 4.792€

 

Si l'on résume notre exemple le revenu disponible net de fiscalité sera de:

  • Fiscalité BIC (meublé) : 4.792€
  • Fiscalite IS:  3.692€
  • Fiscalité IR: 2.904€

Bien choisir sa fiscalité au départ est donc déterminant pour augmenter la rentabilité de son investissement !

Attention: ceci n'est qu'un exemple et n'a pas pour but de démontrer que le régime des BIC est meilleur que celui de l'IS et de l'IR. D'autres critères sont à prendre en considération comme un investissement comptant ou à crédit, la notion de revente, de type de bail, de profils de locataires ... qui auront des contraintes et des avantages différents selon les individus.

Contactez nous et nous étudierons le type de fiscalité le plus adapté à votre situation !

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