Les inconvénients de la SCI à l'IS

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  • Le 01/04/2020
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Sci is oui mais 1

Nous avons vu les avantages de la SCI à l'IS pendant la période de financement d'un bien.

Mais quels en sont les inconvénients ?

Comme vu dans le post précédent pendant la période de financement, choisir une fiscalité à l'IS permet de diminuer l'effort d'épargne en supprimant ou en diminuant fortement la fiscalité grâce à l'amortissement. Mais que se passe t-il après la période de financement et si l'on doit revendre le bien.

1) Après la période de financement

Généralement l'amortissement est quasiment achevé après la période de financement. Aussi on va se retrouver avec un bien où la fiscalité va s'accroître lourdement.

Prenons l'exemple de notre bien acheté 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire et loué 8.000€/an avec 2.500€ de charges annuelles. Et supposons que nous soyons au stade où l'amortissement est achevé .

  • Dans le cadre d'une SCI à l'IS le revenu net net sera égal à : LOYER - CHARGES - IMPOT SOCIETE - DIVIDENDES DISTRIBUES
  • Dans le cadre d'une SCI à l'IR le revenu net net sera égal à: LOYER - CHARGES - IMPOT SUR LE REVENU - CSG

Dans notre exemple:

  • - le revenu net sera égal à 8.000€ de loyer - 2.500€ de charges dans les deux cas (IS et IR) soit 5.500€.
  • - l'impot sera égal à :
  • - SCI IS : revenu net x 15% au titre de l'impôt société + dividendes distribué x 30% de PFU soit IS=  5.500€ x 15% = 825€ + Dividende (5.500 - 825€) x 30% = 1.403€. L'impôt total sera donc de 825€ + 1423€ = 2.228€
  • - SCI IR : revenu net x (30% de TMI + 17,2% de CSG) = 5.500€ x 47.2% = 2.596€

Chaque cas sera particulier. Les résultats peuvent varier en fonction de la fiscalité sur le revenu (notamment avec une fiscalité à l'impôt sur le revenu moins importante. la SCI à l'IR va reprendre de l'intérêt).

2) Revente du Bien

Le vrai problème de la SCI à l'IS est la revente du bien. En effet le bien est détenu au structure qui a une comptabilité d'entreprise. Si le bien est vendu c'est la société qui encaisse l'argent et qui va payer l'impôt sur la différence entre 

Le prix de vente et la Valeur Nette comptable du bien (VNC)

Or la VNC est égale à : Prix d'achat - amortissement.

Et si le bien est totalement amorti la VNC sera proche de 0 (seule la valeur du foncier n'est pas amortissable soit 15% du prix d'achat environ).

Ainsi dans notre exemple si l'on revend 200.000€ le bien au bout de 30 ans, la VNC sera de 15.000€ et la plus-value sera égale à 200.000€ - 15.000€ = 185.000€

A ce montant s'applique l'impôt société soit 15% pour la partie inférieure à 38120€ et 28% pour la partie comprise entre 185.000€ et 38.120€ soit 46.844€ d'impôt société.

Mais cela ne s'arrête pas là. Pour retirer l'argent de la société les associés devront acquiter l'impôt sur les dividendes soit (200.000€ de prix de vente - 46.844€ d'IS) x 30% de PFU = 45.947€ d'impôt sur les dividendes.

Au final les associés n'empocheront que 107.209€ (200.000€ - 46.844€ d"'IS - 46.947€ de PFU)

Alors que dans la SCI à l'IR le bien est complètement hors champ de plus-value, aussi les associés vont encaisser 200.000€

Autant la fiscalité à l'IS est intéressante pendant la période de financement, autant elle est pénalisante au moment de la revente.

Au final ce que l'on ne paie pas pendant la période de financement on le paie lors de la vente ....

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