Rentabilité Brute - Nette ou Nette Nette ?

Rentabilite

Le plus important dans un investissement locatif est, comme dans tout placement financier, ce qu'il reste dans la poche une fois tout payé. Ainsi bien appréhendées ces notions de rentabilité permettont de déterminer si l'investissement est judicieux et également les modalités d'investissement : nom propre, SCI IR, SCI IS ....

Comment calcule t-on la rentabilité brute, nette ou nette nette d'un investissement locatif ?

La notion de rentabilité est appréhendée de 3 façons différentes. Encore faut-il s'accorder sur les termes !!! 

Comme par exemple la notion de prix d'achat :

  1. le prix d'achat est il avec ou sans les frais de notaire ? 
  2. Mais est-ce que cela peut être différent si l'on investit avec une fiscalité à l'IR ou à l'IS ?
  3. Et encore dans une SCI à l'IS si j'amortis les frais de notaire ou s'ils sont déduits immédiatement la situation est-elle encore différente ?

Comme vous pouvez le constater, dés le départ la notion de prix (prix d'achat ou prix de revient) pourra varier d'un individu à l'autre ....souvent du côté que l'on place (vendeur / acheteur). En conséquence la notion de rentabilité sera elle aussi différente d'un individu à l'autre.

Personnellement il me semble plus juste d'inclure tous les frais de notaire, agence, diagnostics etc... dans le prix d'achat quel que soit les modalités de détention du bien (SCI IR / IS ou en nom personnel). 

Ainsi il convient de prendre en considération les notions suivantes:

  • Le loyer brut est égal à la totalité des loyers perçus dans l'année
  • Le prix de revient du bien est égal au prix d'achat + frais de notaire + frais divers (agence, diagnostics ...)

Dans ces conditions considérons les différentes notions de rentabilité

La rentabilité brute

Elle est égale à Loyer perçu annuel / Prix de revient du bien

Ainsi si l'on achète un bien 100.000€ plus 8.000€ de frais de notaire et que ce bien génère 8.000€ de loyer, la rentabilité brute sera de

8.000€ / 108.000€ = 7.4%

La rentabilité nette

Les charges viennent grever la rentabilité. Elles sont de plusieurs types:

  • - les assurances
  • - les charges de copropriété
  • - la taxe foncière
  • - les travaux
  • - les frais de comptabilité

Le revenu net est donc égal = Loyer brut - total des charges

La rentabilité nette est donc égale à Revenu Net /Prix de revient du bien

Pour un bien acheté 100.000€ (+ 8.000€ de frais de notaire) et si l'on considère que les charges s'élevent à 2.500€:, la rentabilité nette sera de 

(8.000€ - 2.500€)/(100.000€ +8.000€) = 5.09%

La rentabilité nette nette

Elle tient compte de la fiscalité qui bien entendu est fonction de chaque individu.

Ainsi dans notre exemple ci-dessus si l'on tient compte d'une Tranche Marginale d'Imposition pour tout nouveau revenu de 30%, la rentabilité nette sera égale à

(8.000€ - 2.500€ - (8.000€ - 2.500€)x30%)/(100.000€ +8.000€) = 3.56%

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