les statut lmnp LMP

Le statut LMNP LMP

QU'EST-CE QU'UN INVESTISSEMENT EN LMNP ?

J investis en location mleublee geree 1

La location d’un bien meublé, quel qu'il soit, relève du statut de Loueur en Meublé : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Le choix LMP/ LMNP est imposé en fonction des revenus locatifs et de leur proportion par rapport aux autres revenus.

 

Le principal avantage du statut du loueur en meublé est fiscal. L'imposition se fait, non pas dans les revenus fonciers (location classique vide), mais au niveau des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La comptabilité est équivalente à celle d’une société avec comme avantage principal l’amortissement du bien permettant de générer une fiscalité nulle notamment les premières années et très faible par la suite. L’autre point important est la plus-value à la revente qui est celle des particuliers bien plus favorable que celle des sociétés.

Le statut LMNP est défini par l'article 151 septies du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :

- des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé et qui de ce fait ne sont pas des commerçants ;

- des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 23.000 € TTC et moins de 50 % de leur revenu global.

- Les revenus locatifs meublés non professionnels doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

LES RÉSIDENCES AVEC SERVICES RELÈVENT DU STATUT LMNP

Les différents types de résidences services sont :

• Les résidences séniors : logement pour personnes valides avec des aménagements adaptés aux besoins des séniors.
• Les EHPAD : résidences pour personnes âgées dépendantes
• Les résidences étudiantes : logements étudiants, le temps des années d’études.
• Les résidences d’affaires : généralement accueillant des personnes en déplacement professionnel.
• Les résidences de tourisme : accueillant des vacanciers, ce qui en fait un marché très saisonnier.


Les logements étant loués meublés, les résidences avec services relèvent du statut de loueur en meublé généralement non professionnel.

L'AVANTAGE LIÉ AU BAIL

Fiscalité attractive : La fiscalité des meublés est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’amortissement du bien immobilier, autorisé dans ce type de fiscalité, génère une charge comptable et donc une base imposable d’autant minimisée. De plus lors de la revente du bien s’applique la plus-value des particuliers, (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel), bien plus favorable que celles des sociétés.

DES MARCHÉS EN PLEINE EXPANSION

Que ce soit les logements étudiants, pour séniors ou les EHPAD la demande est plus forte que l’offre comme le démontre toutes les études. Tous ces marchés sont « porteurs », et en pleine expansion, ce qui constitue d’excellentes raisons d’investir dans ce type de biens immobiliers.

LE FONCTIONNEMENT

La gestion de l’établissement est confiée à un exploitant qui est une société commerciale qui va trouver les locataires et assurer un taux de remplissage optimum, entretenir la résidence (tous les travaux d’entretien courant sont généralement à sa charge) et offrir, aux locataires, des services adaptés à son activité.

 

  • Qui est concerné ?
    Toute personne souhaitant investir sans souci, ni risque locatif et avec une bonne rentabilité nette de fiscalité.
     
  • Quel bien ?
    Acquisition d'un logement au sein d'une Résidence Gérée avec Services (Ehpad, résidences séniors et étudiantes, tourisme, affaires).
     
  • Quel bail ?
    Le bien est loué à l'exploitant de la résidence qui signe un bail commercial de 9 ans minimum.
     
  • Quel statut ?
    Le statut est celui du Loueur en Meublé (Professionnel ou Non Professionnel) avec l'avantage fiscal qui en découle (amortissement du bien).

COMMENT FONCTIONNE LA FISCALITÉ ?

Le mieux est de prendre un exemple concret !

Un bien acheté 150.000€ + 12.000€ de frais de notaire, générant un loyer annuel de 7.500€ avec 750€ de charges générales (taxe foncière 300€, assurance PNO 200€, charges de copropriété 0€ et frais de comptabilité 250€)

Le calcul fiscal se présentera ainsi :

 

  Loyer annuel (1)

  7.500
  Charge (2)   750
  Amortissement (3)   6.000
  Charges lié à l’achat (frais de notaire) (4)   12.000
  Base imposable (1) –(2) – (3) –(4)   -11.250
  Impôt   0
  Revenu net d’impôt (1) – (2)   6.750

 

Le résultat fiscal est négatif pendant 10 ans dans ce cas alors que le revenu net est de 6.750€ soit une rentabilité de 4.5% du prix d’achat.

 

COMPARAISON DES INVESTISSEMENTS

 

  Immeuble de rapport Loi Pinel Locaux SCI IS Résidences gérées
Montant investi 150 000 150 000 150 000 150 000

Rentabilité brute attendue

8% 4% 8% 5%
Loyer brut attendu 12 000 6 000 12 000 7 500
Charges & travaux, taxes 2 350 1 630 1 620 750
Impôt (TMI 30%) + CSG (17,2%) 4 555 2 063          0       
Impôt (IS + PFU)     3 659  
Économie d'impôt Loi Pinel   3 000   0
Revenu net annuel après impôt 5 095 5 307 6 721     6 750    
Rentabilité 3,40% 3,54% 4,48% 4,5%

 

Le constat est flagrant : Investir dans une résidence gérée est la solution à la fois la plus simple, la moins risquée mais également la plus rentable

Ajouter un commentaire