En présence d'un emprunt, quelle fiscalité choisir ?

Emprunt et tresorerie

Pendant la période de financement, on va apprécier une fiscalité légère qui ne pèse pas sur la trésorerie. Quelle fiscalité choisir ?

On entend souvent de la part des investisseurs non professionnels : "je cherche un investissement où le loyer rembourse le crédit ... et les charges". Mais on pense souvent trop tard à l'aspect fiscal de l'investissement.

Faisons un petit rappel simple:

Le revenu net net sera en période de financement égal à: LOYER - EMPRUNT - CHARGES - IMPOTS

Ainsi si l'on prend l'exemple:

  • Un investissement de 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire
  • Financement via un emprunt sur 20 ans, générant une mensualité de 500€/mois
  • Loyer annuel de 8.000€.
  • Montant des charges annuelles 2.000€
  • Tranche marginal d'imposition 30%

Le revenu net = 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 6.000€ d'emprunt = 0 € (aucun effort d'épargne).

Il est assez fréquent de trouver ce genre d'investissement où le loyer couvre les charges et l'emprunt...

Mais alors quelle fiscalité va s'appliquer

On pourra opter pour 

  • - l'impôt sur le revenu: le cas classique
  • - l'impôt sur les sociétés : il faut créer une société assujettie à l'impôt sur les sociétés et acquérir le bien au sein de cette structure. L'avantage sur le plan fiscal est que le bien est amorti. L'amortissement constitue une charge comptable et la base imposable est diminué d'autant.
  • - louer via un bail meublé et bénéficier du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et ainsi sur le plan comptable c'est celle des entreprises qui s'appliquent avec comme avantage l'amortissement du bien et sur le plan fiscal c'est celle des particuliers.

Comparons avec notre exemple

- Impôt sur le revenu:

  • Base Imposable: 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 800€ (intérêt moyen 20 ans sur une base de 1.5%/an)= 5.200€
  • L'impôt sur le revenu sera de 5.200€ x (30% de TMI + 17,2% de CSG) = 2.454€

- Impôt sur les sociétés: 

  • Base Imposable: 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 800€ (intérêt moyen 20 ans sur une base de 1.5%/an) - 4.000€ d'amortissement = 1.200€
  • L'impôt sur les sociétés sera de 1.200€ x 15% = 180€

- BIC - LMNP

  • Base Imposable: 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 800€ (intérêt moyen 20 ans sur une base de 1.5%/an) - 4.000€ d'amortissement = 1.200€
  • L'impôt sur le revenu sera de 1.200€ x (30% de TMI + 17,2% de CSG)= 566€

 

Le revenu net net sera de 

  • - Impôt sur le revenu : Le revenu net net = 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 6.000€ d'emprunt - 2.454€ d'impôt = - 2.454 €
  • - Impôt sur les sociétés: Le revenu net net = 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 6.000€ d'emprunt - 180€ d'impôt = - 180 €
  • - BIC : Le revenu net net = 8.000€ de loyer - 2.000€ de charges - 6.000€ d'emprunt - 2.454€ d'impôt - 566€ d'impôt = -566€

Ainsi il apparaît qu'en période de financement opter pour une fiscalité à l'IS est souvent la meilleure solution afin de ne pas supporter une fiscalité trop lourde qui va grever la trésorerie de l'investisseur.

C'est avec ce type de fiscalité que l'on peut générer un cash-flow positif, dans la mesure ou le loyer soit supérieur aux charges et emprunt bien entendu ...

Mais évidemment si c'est la solution en période de financement, il existe une contre-partie ....

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