Optimiser la rentabilité d'un investissement = Bien choisir le type de bail

Investissement rentable

Comme vu dans un post précédent la rentabilité d'un investissement dépend de 3 éléments: LE LOYER - LES CHARGES - LES IMPOTS.

C'est simple: Vous souhaitez la meilleure rentabilité possible ... Choisissez un investissement qui vous offre le meilleur loyer, le moins de charges et le moins de fiscalité.

Si c'était aussi facile ... 

1ER CRITERE : LE TYPE DE BAIL VA CONDITIONNER VOS REVENUS

 

Il est évident que pour améliorer la rentabilité on va chercher:

Le meilleur loyer

La rentabilité brute moyenne d'un investissement est actuellement de l'odre de 7 à 8%, soit pour un prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition) de 100.000€ un loyer de l'ordre de 7 à 8.000€.

Obtenir mieux est possible autant dans des immeubles de rapport que des locaux commerciaux ou d'activité, cela dépend des opportunités.

Ce levier est finalement assez simple puisque cela se résume à acheter le moins cher possible. Encore faut-il trouver la bonne affaire !

Le moins de charges

Le type de bail conditionne la répartition des charges (bailleur / locataire).

Dans le cadre d'un bail d'habitation vide (loi 89) ou meublé, le législateur a défini un cadre bien spécifique duquel il est impossible de sortir. Ainsi les charges de copropriété, les travaux sont partagés selon une répartition définie, la taxe foncière est obligatoirement charge bailleur (sauf la taxe d'ordures ménagères) ...

Dans le cadre d'un bail commercial, le législateur est plus souple et laisse les parties définir une clé de répartition des charges librement. Ainsi il est de coutume que le bailleur ne conserve que les gros travaux (article 606 du code civil). 

On constate ainsi que si l'on investit dans un bien à usage commercial les charges seront moins élevées que dans un bien à usage d'habitation ...

Le moins d'impôt

Dans ce post on se limitera à la fiscalité en fonction du type et de la nature de bail. 

Tout d'abord la fiscalité dépend du type de bail (vide, meublé).

Ainsi si le bien est meublé l'imposition se fera obligatoirement dans le cadre des BIC. Qu'il s'agisse d'un bien à usage d'habitation ou professionnel ...

Si le bien est vide on pourra opter pour l'impôt sur le revenu (ou l'impôt sur les sociétés).

Prenons l'exemple suivant: Investissement 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire - Loyer 8.000€ / an - Charges 2.500€ (non récupérables dans le cadre d'un bail d'habitation et récupérable dans le cadre d'un bail commercial). Tranche marginale d'imposition 30% (taux d'imposition pour tout nouveau revenu). Ainsi :

Dans le cadre d'un bien meublé et d'une imposition au BIC (statut de loueur en meublé), il est possible de pratiquer l'amortissement du bien, ce qui comptablement est une charge qui va diminuer la base imposable

Ainsi avec une fiscalité au BIC l'impôt à payer dans l'exemple ci-dessus sera de : (Loyer - charges - travaux - amortissement) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + 17,2% de GSG).

  • Local meublé : Impôt BIC = (Loyer 8.000€ - Charges 2.500€ - Amortissement 4.000€)x(TMI 30% + CSG 17,2%) = 708€
  • Le revenu net sera de 8.000€ loyer - 2.500€ charges - 708€  impôt = 4.792€
  •  
  • Local vide : Impôt sur le revenu: (Loyer 8.000€ - Charges 2.500€)x(TMI 30% + CSG 17,2%) = 2.596€
  • Le revenu net sera de 8.000€ loyer - 2.500€ charges - 2.596€  impôt = 2.904€

La fiscalité du bail meublé est donc plus avantageuse

Ensuite la fiscalité dépend de la nature du bail (habitation ou commercial).

Comme vu ci-dessus dans le cadre d'un bail commercial les charges peuvent être affectées au locataire. Ainsi dans l'exemple ci-dessus

  • - Bail d 'habitation : revenu net = 5.500€ (8.000€ -2.500€)
  • - Bail commercial: revenu net = 8.000€

La fiscalité sera la suivante

Bail d'habitation

Impôt sur le revenu = (Loyer - charges - travaux - intérêts d'emprunt) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + 17,2% de GSG)

  • Ainsi dans notre exemple l'impôt sur le revenu sera égal à : Revenu net x (30%+17,2%)= 5.500€ x 47,2% = 2.596€
  • Le revenu net net sera alors de 2.904€

Bail commercial

Impôt sur le revenu = (Loyer - charges - travaux - intérêts d'emprunt) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + 17,2% de GSG)

  • Ainsi dans notre exemple l'impôt sur le revenu sera égal à : Revenu net x (30%+17,2%)= 8.000€ x 47,2% = 3.776€
  • Le revenu net net sera alors de 4.224€

Les charges sont payées par le locataire dans le cadre du bail commercial.

Si l'on résume notre exemple le revenu net sera de:

  • Bail meublé : 4.792€
  • Bail commercial:  4.224€
  • Bail vide: 2.904€

Bien choisir le bail au départ est donc déterminant pour augmenter la rentabilité de son investissement

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