EXPLICATIONS TRESORERIE POSITIVE

Murs commerciaux fiscalite is

En présence d'une rentabilité normale de l'ordre de 8%, le seul investissement qui génère une trésorerie positive avec un financement sur une durée longue (20ans) mais également normale est L'IMMOBILIER COMMERCIAL détenu au sein d'une SCI avec Impôt sur les Sociétés.

Le plus simple comme toujours est de le démontrer avec un exemple dont il ressort ceci:

l'investissement au sein d'une SCI à l'IS permet un flux de trésorerie positif alors que les autres types ou forme d'investissement génèrent obligatoirement un effort d'épargne en raison des charges et /ou de la fiscalité liée à l'impôt sur le revenu pour les locaux avec une fiscalité à l'IR ou les logements loués vides, ou pour les résidences gérées d'un loyer initial insuffisant pour couvrir le remboursement d'emprunt

L'inconvénient bien connu mais souvent mal appréhendé est la fiscalité très lourde lors de la revente.

 

Financement 20 ans Murs détenu au sein de SCI à l'IS  Résidences gérées  Murs détenus au sein de SCI à l'IR Logement / Immeuble
Montant investi (inclu Frais de notaire) 324.000 324.000 324.000 324.000
Emprunt 100% 324.000 324.000 324.000 324.000
Mensualité 20 ans , taux 1.5% 1.600 1.600 1.600 1.600
Remboursement emprunt /an 19.200 19.200 19.200 19.200
         
REVENUS LOCATIF        
Taux de rentabilité brut 8% 5% 8% 8%
Loyers annuels moyens 26.500 16.500 26.500 26.500
Vacance locative 2%   2% 5%
Loyers encaissés réllement 26.000 16.500 26.000 25.100
         
CHARGES        
Copro   330   330
Foncier   880   3300
Assurance 550 275 550 660
Travaux 800   800 1350
GLI       750
Total charges 1.350 1.485 1.350 6.390
         
FISCALITE (TMI 30%)        
Impôt société 1600      
PFU 1100      
Impôt sur le revenu + CSG     10.400 7.400
Total fiscalité 2.700 0 10.400 7.400
         
TRESORERIE +2.750 -4.185 -4.950 -7.890
         
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