750 m2 de Bureaux loués Brignoles

Sans titre 38

Brignoles, sur 5000 m2 de terrain, 750 m2 de bureaux loués à une entreprise de bonne notoriété et présentant un très bon compte de résultats (CA 5 M€, résultat 1 M€), moyennant un loyer annuel de 84.000€.
Quelques travaux sont à prévoir : ravalement de façade, pluvial, réseau assainissement (pente insuffisante) et groupe climatisation.

L'environnement

LOCALISATION - ACCES

  • Adresse : 580 rue des Lauriers - ZA Nicopolis - 83170 Brignoles
  • Route d'accès : Goudronné
  • Déclivité accès : Plat
  • Largeur chemin accès : Plus de 4 mètres
  • Accès véhicule extérieur du local : Semi-remorques

DISTANCE

  • Autoroute: 6 kms sortie autoroute Brignoles
  • Toulon: 50 kms
  • Aix: 63 kms
  • Nice: 117 kms
  • Centre commercial : 8 kms

TYPE DE BIENS AUX ALENTOURS

  • Les enseignes environnantes: zone d'activité de Nicopolis, essentiellement base logistique et activité tertiaire
  • Type de locaux environnants: entrepôts, bureaux

VUE - NUISANCES

Aucune vue particulière

Aucune nuisance particulière

Les Locaux

SECTEUR 

Le bien dépend de la ZAC de Nicopolis

DESCRIPTION

  • Nombre d'étages: 0 
  • Surface non Carrez : 750 m2
  • Surface Commerciale : 0 m2

Bâtiment 1 

  • Date de construction
  • Hauteur égout du toit : 2.5m
  • Hauteur faîtage : 2.5m
  • Accès véhicule intérieur du local : non
  • Sanitaires : Privatif

Bâtiment 2 

  • Date de construction
  • Hauteur égout du toit : 2.5m
  • Hauteur faîtage : 2.5m
  • Accès véhicule intérieur du local : non
  • Sanitaires : Privatif

SURFACE

Bâtiment 1

  • Surface Bureaux: 500 m2 
  •  
  • Bâtiment 2
  •  
  • Surface Bureaux: 250 m2 

Terrain

Le terrain fait au global 5.000 m2. la bail actuel porte sur la totalité de la parcelle, mais 1200 m2 sont actuellement inexploité. Toutefois il convient de noter que le locataire actuel souhaite conserver la jouissance de la totalité de la parcelle.

 

  •  

VISIBILITE

  • Aucune depuis la route principale.

CHAUFFAGE - EAU CHAUDE

  • Type de chauffage : Electrique, pompe à chaleur
  • Mode de diffusion chaleur : centrale
  • Production d'eau chaude :Individuelle
  • Type de production d'eau chaude : électrique
  • Climatisation : Bureaux et salles communes

Les Plans

Implantation des Bâtiments

Plan des batiments

 

Bâtiment A Bureaux

Plan batiment a

 

Bâtiment B extention

Plan betiment b

 

la construction

ANNEE ET TYPE

  • Date de la construction : 1998 (bâtiment A) et 2000 (bâtiment B)

MATERIAUX

  • Ossature de la construction : Parpaing
  • Sol : Carrelage  
  • Portail électrique :non
  • Rideau métallique : oui
  • Accès internet : ADSL
  • Toiture et couverture : Toiture plate

ETAT GENERAL - TRAVAUX

  • Etat immeuble : A rafraîchir
  • Etat de la toiture : A vérifier (fuites existantes)
  • Etat de la façade : A rafraîchir
  • Etat de la clôture : Bon
  • Derniers gros travaux effectués sur l'immeuble : Aucun
  • Travaux à prévoir : 
  • Toiture: un devis de 1200€ a été fait par une entreprise en vue de la réparation des fuites, mais un contrôle plus complet semble nécessaire
  • Pluvial: l'immeuble est en contre-pente et des évacuations ont été prévues et régulièrement entretenues. En revanche lors de fortes pluies, les évacuations semblent insuffisantes.
  • Assainissement: le locataire a signalé l'obligation de faire intervenir régulièrement une entreprise en vue du récurage des canalisations en raison d'une pente insuffisante
  • Climatisation: le groupe semble obsolète

Pour information: Un litige existe entre le propriétaire et le locataire sur la charge des travaux et leur nature. Il semble toutefois que pour un bon démarrage de relation avec le locataire ces travaux devront être réalisés aux frais de l'acquéreur.

RACCORDEMENTS

Le bien est raccordé :

  • Eau de ville
  • Assainissement
  • EDF
  • PTT

Le terrain - L'Urbanisme

LE TERRAIN

  • Surface : 5000 m2
  • Aire de manoeuvre : Oui
  • Terrain bitumé : oui sur le devant
  • Référence cadastrale: BW 114
  • Téléchargez le plan de cadastre Plancadastralnormalise 2Plancadastralnormalise 2 (55.98 Ko)

L'URBANISME

  • Zone : UZn
  • Emprise au sol : 60% - Hauteur : non règlementée

Téléchargez le règlement d'urbanisme : 3 reglement brignoles m3 approuve le 30 11 20173 reglement brignoles m3 approuve le 30 11 2017 (1.48 Mo)

L'aspect financier

  • Montant de taxe foncière : 6.749€ / an

PRIX DEMANDE

1.165.000€ HAI

Ce prix est Hors Taxe. Article 257bis du CGI si achat dans une SCI qui continue la location, c'est à dire qu'il n'y aura pas de régularisation de TVA

Ce prix sera augmenté de la TVA résiduelle (non connue à ce jour) si achat dans une structure qui ne continue pas la location.

Le Locataire

Raisons sociale

MEDIANE, société par actions simplifiée est en activité depuis 10 ans.
Domiciliée à BRIGNOLES (83170), elle est spécialisée dans le secteur d'activité des autres activités de soutien aux entreprises n.c.a.. Son effectif est compris entre 20 et 49 salariés.

SIRET: 50739923600029

Activité

Mediane exerce dans l'activité d'éditions de logiciels destinés à l'administration et notamment aux centres hospitaliers.

voir le site de présentation : http://www.mediane.tm.fr/

Quelques chiffres

  • Au 30/06/2017
  • Total du bilan: 8.947.200€
  • Capitaux propres: 6.338.900€
  • Chiffre d'affaires: 4.919.800€
  • Résultat: 1.007.500€
  • Effectif moyen: 44

Risque de départ

Après une longue discussion avec le locataire, il apparaît que ce dernier a fait une proposition de rachat au propriétaire actuel que ce dernier a refusé.

Le risque de départ, bien que toujours possible, est modéré et dans tous les cas n'interviendrait pas avant la fin de la période triennale en cours soit le 30/6/2021.

En effet, la principale richesse de cette entreprise est constituée des hommes et femmes. Beaucoup habitent dans un périmètre autour de Brignoles, ce qui rend un déménagement en dehors d'un périmètre restreint assez compliqué.

Un autre élément fondamental est la possibilité de parking gratuit et facile compte tenu des besoins lors des formations. Trouver des locaux avec un parking de plus de 50 voitures est difficile.

Ma conclusion, mais c'est la mienne, est que le locataire peut difficilement déménager et qu'avec un nouveau propriétaire qui réalise les travaux demandés il devrait être possible de signer un nouveau bail.

Toutefois, en cas de départ il sera possible d'optimiser la location avec peut être 2 locataires au lieu d'un seul 'puisque les 2 bâtiments sont séparés et autonomes, et également l'exploitation du terrain adjacent de 1200m2.

Le Bail - La Rentabilité

Le bail

Date d'effet: 1/7/2006

Date d'échéance: 30/6/2015

Bail renouvelé tacitement. le locataire a demandé avant l'échéance des 12 ans le renouvellement du bail au bailleur. Ce dernier a accepté moyennant une revalorisation de loyer refusé par le locataire. 

Compte tenu de cette situation le loyer retenu est le dernier loyer payé par le locataire: 6.968€ HT / mois payable trimestriellement par avance.

La taxe foncière est à charge locataire.

Aucune provision pour charge n'est retenue. Etant entendu que les charges bailleurs sont quasi inexistantes.

 

Consulter le bail et annexes

Bail scicv mediane sas 20060701Bail scicv mediane sas 20060701 (3.93 Mo)

Bail scicv mediane sas avenant 20060713Bail scicv mediane sas avenant 20060713 (973.12 Ko)

20180709 loyer 2018t220180709 loyer 2018t2 (106.35 Ko)

Rentabilité

Revenu locatif : 84.000€

Rentabilité: 7.2% mais après travaux 6% à 6.5%

Points forts - Points faibles

POINTS FORTS

  • Emplacement 
  • Deux bâtiments séparés
    Bonne surface générale
    Parking
    Extension possible
  • Locataire solvable et avec une activité pérenne

POINTS FAIBLES

  • Antériorité Bailleur / Locataire ayant créé un conflit
  • Travaux à réaliser

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