Immeubles vs Résidences gérées

Duel

Dans le comparatif général les résidences gérées arrivent en tête de tous les investissements. Aussi nous les opposons systématiquement à tous les autres types d'investissement.

Découvrons le duel Résidences Gérées / Immeubles de rapport loués Vides & Immeubles de rapport loués Meublés.

De façon générale les avantages et inconvénients de chacun de ces investissements peut se résumer ainsi

Scooter avantage inconvenient 1

 
 
  Immeuble vide Immeuble meublé Résidences gérées
Avantages Image d'un investissement pour la retraite - Investissement tangible (pierre) -  Image d'un investissement pour la retraite - Investissement tangible (pierre) - Fiscalité réduite - Rentabilité nette Sécurité des revenus - Absence de gestion locative - Fiscalité réduite - En présence d'une fiscalité moyenne à élevée la rentabilité nette est aussi bonne sinon meilleure que les immeubles vides et pas si loin des meublés
Inconvénients Sécurité des revenus moyennes - Gestion locative lourde - Fiscalité élevée grevant fortement la Rentabilité  Sécurité des revenus moyennes - Gestion locative plus lourde encore que les immeubles vides - Difficile à trouver ou à faier devenir entièrement meublé Peu connu - Pas l'impression d'investir dans de la pierre - rentabilité nette plus faible que les immeubles en présence d'une fiscalité faible (TMI 14%)
Vous pouvez consulter le détail des avantages / inconvénients en cliquant ici

 

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Lorsque l'on investit la rentabilité se calcule NETTE DE FISCALITE pendant la durée de détention et il faut également penser au moment de la vente.

D'autre part les idées reçues sont persistantes comme "Le loyer paie le crédit" ...

Aussi on examinera les deux aspects : un financement sans emprunt et un emprunt 100%

 

Financement sans emprunt

  Immeuble vide Immeuble meublé Résidence gérée
    Rentabilité   Rentabilité   Rentabilité
Montant investi 1.000.000   1.000.000   1.000.000  
Taux de rentabilité brut 9%   9%   5%  
Loyer annuel 90.000   90.000   50.000  
             
Revenu net disponible selon TMI            
14% 53.251 5.32% 63.859 6.39% 46.000 4.60%
30% 40.867 4.08% 56.915 5.69% 46.000 4.60%
41% 32.353 3.24% 52.141 5.24% 46.000 4.60%
45% 29.257 2.93% 50.405 5.04% 46.000 4.60%
Vous pouvez consulter le détail des calculs en cliquant ici

 

En terme de rentabilité brute les immeubles meublés sont les plus attractifs. 

Les résidences gérées sont plus intéressantes que les immeubles vides à partir d'une Tranche Marginale d'imposition de 30%. 

Financement avec emprunt

  Immeuble vide Immeuble meublé Résidence gérée
Montant investi 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Emprunt réalisé / 20 ans / taux 1,5% 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Mensualité / Annuité 57.905 57.905 57.905
Loyer annuel 90.000 90.000 50.000
       
Revenu net disponible / Effort d'épargne      
TMI 14% -2.188 8.420 -11.905
TMI 30% -13.307 2.741 -11.905
TMI 41% -20.951 -1.163 -11.905
TMI 45% -23.731 -2.583 -11.905
       
Vous pouvez consulter le détail des calculs en cliquant ici

 

La fiscalité des immeubles vides est donc très pénalisante et dissuade plus d'un investisseur. D'autant plus les risques d'impayés, de vacances, les travaux vont encore grever le revenu disponible. Il convient enfin de penser à la gestion locative lourde ...

La fiscalité des immeubles meublés rend ce type d'investissement attractif notamment s'il est acheté loué meublé en totalité. Mais ce type de bien est rare sur le marché. En terme de revenu disponible c'est l'investissement le plus intéressant. Mais il faut rapprocher les autres critères : gestion locative très lourde, abscence de sécurité de revenus (notamment si location saisonnière) pour en déterminer la pertinence.

Au final les résidences gérées présente un effort d'épargne absolument maîtrisé et se situe entre les immeubles vides et les meublés

 

Le Podium

Podium imm vide meuble rg

 
 

Si on devait donner un avis on opterait sans hésitation pour les RESIDENCES GEREES pour plusieurs raisons:

  • - simplicité
  • - pas de souci locatif
  • - situation financière maîtrisée
  • - rentabilité nette de fiscalité très correcte en comparatif des autres investissements

De plus on déconseillerait aux personnes fortement fiscalisées d'investir dans des immeubles loués vides ... plus de 50% de vos gains partent directement en impôt !!!

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