Guide LMNP/LMP

Guide offert

Lorsque vous louez un bien meublé, quel qu'il soit (appartement, maison, en résidence principale ou à la saison, résidences avec services (EHPAD, Résidences étudiantes, séniors, tourisme, affaires), vous relevez du statut du statut de loueur en meublé: LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Le choix LMP/ LMNP est imposé en fonction les revenus locatifs et ce que représente ces revenus pas rapport à vos autres revenus

LES AVANTAGES DU STATUT DU LOUEUR EN MEUBLE

Le principal avantage du statut du loueur en meublé est fiscal. L'imposition se fait, non pas dans les revenus fonciers (location classique vides), mais les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si vous optez pour le régime du micro BIC la déduction est forfaitaire de 50% (30% dans le micro foncier). Si vous êtes loueur saisonnier et que vous avez fait classé votre logement la déduction forfaitaire peut atteindre 71%.

Mais vous pouvez opter pour le régime du réel, auquel cas vous bénéficiez de:

  • - la récupération de TVA pour les résidences neuves avec services
  • - l'amortissement comptable du bien (ce qui réduit considérablement la fiscalité)
  • - la récupération de toutes les charges et intérêts d'emprunt

Et si vous relevez du régime du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) vous bénéficiez d'une exonération de plus-value au bout de 5 ans (pour des recettes locatives inférieurs à 90.000€ HT/an et partielle jusqu'à 126.000€ HT) et d'une exonération d'IFI (ancien ISF) sur les biens en tant que biens professionnels sous réserve que les recettes dépassent 23.000€ TTC et 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

INVESTIR EN RESIDENCES SERVICES

Le principe d’une « résidence services » consiste à acquérir un logement dans une résidence destinée à un public ciblé - touristes, hommes d'affaires, étudiants, séniors ou encore personnes âgées dépendantes - et d'en confier la gestion à un professionnel qui louera le bien meublé. Les résidences de services proposent obligatoirement l’accès à divers services spécifiques afin d’améliorer le quotidien des locataires. Trois des quatre services suivants sont donc nécessaires : l’accueil, le ménage, la laverie et le petit déjeuner.

Les principaux types de  résidence services sont: les EHPAD, les résidences étudiantes, sénior, tourisme et affaires.

Les avantages du statut de Loueur en Meublé dans le cadre de ce type d’investissement peuvent se résumer ainsi :

  • Récupération de la TVA sur l’investissement
  • Amortissement du bien
  • Déduction des intérêts d’emprunt
  • Charges très faibles voire nulles (à l'exception de la taxe foncière, de l'assurance propriétaire bailleur et des frais de comptabilité annuels)
  • Fiscalité souvent nulle après déduction des intérêts d’emprunt et de l’amortissement
  • Loyer garanti par bail commercial à une société de gestion (rentabilité de l’ordre de 4 à 6% en moyenne)
  • Suppression du souci et du risque locatif

SIMULATION FINANCIERE

Un exemple simple illustre parfaitement l'intérêt d'investir dans le cadre du LMNP / LMP

Prenons le cas d'un investissement de 1.000.000€

  1. un immeuble avec une rentabilité de 10% location vide 
  2. un immeuble avec une rentabilité de  5% location meublé dans uen résidence services

Le résultat invite à réfléchir ! Résultat final quasi identique (en raison de l'écart important de fiscalité) à la différence que le souci locatif est nul dans une résidence services, et le risque locatif de même dans la mesure où le locataire est un bon gestionnaire. Et aujourd'hui beaucoup sont des groupes nationaux fortement capitalisés.

Immeuble location vide Rentabilité 10%
   
Montant investi 1.000.000€
   
Loyer encaissé 100.000
Charges diverses 20% 20.000
Amortissement 0
   
Impôts (30%) 24.000
CSG (17,2%) 13.760
   
Revenus nets 41.540
Résidence service meublé Rentabilité 5%
   
Montant investi  1.000.000€
   
Loyer encaissé 50.000
Charges diverses 5.000
Amortissement  42.500
   
Impôts (30%) 750
CSG 430
   
Revenus nets 43.820

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