LMNP – LMP en Résidences Services

LE PRINCIPE

  • Le principe d’une « résidence services » consiste à acquérir un logement dans une résidence destinée à un public ciblé - touristes, hommes d'affaires, étudiants, seniors ou encore personnes âgées dépendantes - et d'en confier la gestion à un professionnel qui louera le bien meublé.
  • Le principe de base des résidences de services repose sur l’accès à divers services spécifiques afin d’améliorer le quotidien des locataires. Trois des quatre services suivants sont donc nécessaires : l’accueil, le ménage, la laverie et le petit déjeuner.

Les différents types de résidences services

  • Les résidences séniors: logement pour des personnes âgées avec des aménagements adaptés aux besoins des seniors.
  • Les EHPAD: résidences pour personnes âgées dépendantes
  • Les résidences étudiantes: logements étudiants, le temps des années d’études.
  • Les résidences affaires: généralement accueillant des personnes en déplacement professionnel.
  • Les résidences de tourisme: accueillant des vacanciers, ce qui en fait un marché très saisonnier.

LES AVANTAGES SONT NOMBREUX

  • Les avantages du statut de Loueur en Meublé dans le cadre de ce type d’investissement peuvent se résumer ainsi :
    • Récupération de la TVA sur l’investissement
    • Amortissement du bien
    • Déduction des intérêts d’emprunt
    • Fiscalité souvent nulle après déduction des intérêts d’emprunt et de l’amortissement
    • Loyer garanti par bail commercial à une société de gestion (rentabilité de l’ordre de 4 à 6% en moyenne)
    • Suppression du souci et du risque locatif
    • Revente possible à tout moment grâce au réseau spécifique créé à cet effet par des sociétés spécialisées (comme le Revenu Pierre).

RECUPERATION DE TVA

  • Cette notion intervient de deux façons:
    • Lors d’une acquisition d’un logement neuf le prix payé est TTC avec demande de récupération de TVA auprès des services fiscaux
    • Lors de l’exploitation du bien, le loyer perçu est TTC avec possibilité de récupérer la TVA sur les différents postes qui y seraient assujettis (ce qui peut être intéressant dans une gestion globale en LMP / LMNP (résidence services et autres biens loués en meublés au sein d’une même structure)).

AMORTISSEMENT DU BIEN

  • L’Immobilier s’amortit généralement sur une durée de 25 à 30 ans, le mobilier sur une durée de 5 à 10 ans
  • La conséquence est fiscale puisque l’amortissement constitue une charge et induit une diminution de la base imposable taxable à la CSG et à L’Impôt
  • A la différence des investissements au sein de sociétés assujetties à l’Impôt sur les Sociétés, la Valeur Nette comptable ne se déprécie pas dans le temps, ce qui permet de conserver le régime des plus value des biens immobiliers et ne pas perdre lors de la revente ce que l’on a gagné lors de la période locative.

DEDUCTION DES CHARGES ET INTERETS D’EMPRUNT

  • Au même titre que dans le cadre de revenus fonciers ou de résultats de SCI toutes les charges liées à l’acquisition (frais de notaire et d’agence) et à l’exploitation ainsi que celles liées aux intérêts d’emprunt sont déductibles

FISCALITE

  • L’avantage principal du LMP /LMNP est la fiscalité qui sera très faible voire nulle en raison de l’amortissement du bien
  • Un exemple simple : un investissement de 100.000€ avec une rentabilité de 5% et 600 € /an de charges diverses (inclus foncier). Amortissement du bien sur 25 ans. Frais d’acquisition initiaux 15.000€ (notaire + agence)

 

 

Année 1

Loyer

5.000

Charges

600

Amortissement

(100.000x85%/25ans)

3.400

Frais acquisition

15.000

Base Imposable

-14.000

 

Amortissement + déduction des frais d’acquisition génèrent un flux fiscal négatif pendant au moins 10 ans

  • Il est également à rappeler l’exonération de plus value (statut LMP) au bout de 5 ans de détention du bien pour des recettes locatives inférieures à 90.000€ HT /ans

LOYER GARANTI PAR BAIL COMMERCIAL
SOUCIS ET RISQUES LOCATIFS SUPPRIMES

  • Le propriétaire du bien signe un bail commercial avec le gestionnaire de l’exploitation qui garantit un loyer annuel payable la plupart du temps trimestriellement
  • En présence de gestionnaire exerçant leur activité depuis longtemps le risque locatif est supprimé et la gestion totalement assurée par le locataire

REVENTE DU BIEN

  • Il est possible de revendre le bien à tout moment
  • Des sociétés spécialisées sur ce marché assurent une fluidité des reventes de ce genre de biens
  • La valeur de revente est connue facilement: elle est directement liée au montant du loyer perçu à la date de la revente (loyer / taux de rentabilité brut initial)
  • Votre investissement initial se revalorise donc naturellement.