La nue-propriété

LE PRINCIPE GENERAL

Guide offert

Le principe général de la vente de la nue-propriété consiste à vendre la nue-propriété à une personne trouvant un intérêt et l'usufruit est conservé par le propriétaire actuel (on est dans le cas d'un viager) ou l'usufruit est cédé à un bailleur social (on est dans le cas d'un démembrement temporaire 15 à 18 ans).

Presentation

 

POURQUOI ACHETER LA NUE-PROPRIETE

Loyers encaisses par avance

Le bien est acheté avec une décote au regard de la valeur en pleine propriété.

Cette décote est souvent environ égale aux loyers que l’investisseur auraient perçu NET de FISCALITE sur la durée du démembrement, s’il avait acheté la pleine propriété

DOUBLE VALORISATION DE SON INVESTISSEMENT

Double valorisation

L’investisseur bénéficie d’une double valorisation de son investissement :

  • la récupération automatique de la pleine-propriété à l’échéance
  • la revalorisation économique du bien.

FISCALITE TRES AVANTAGEUSE

L’investissement en nue-propriété est neutre fiscalement

  • Un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF. Il s’agit d’une règle générale du droit civil et fiscal qui s’applique à tous les biens démembrés détenus en nue-propriété.
  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire.
  • Le choix d’une économie d’impôt sur les revenus fonciers ou sur l’IFI (ISF). En fonction du mode de financement de votre acquisition en nue-propriété et de votre situation personnelle, vous pouvez également optimiser votre fiscalité IR ou IFI (ISF).
  • Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit - Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008
  • Réduction de la base taxable IFI (ISF) du montant de la nue-propriété si l’achat est réalisé en fonds propres - Art 885 G quater du CGI modifié par l’art 13 de la LF 2013*
  • Hors plafonnement global des niches fiscales
  • La plus-value entre la valeur en nue-propriété et celle en pleine propriété est nulle.
  • Lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction , il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur  vénale de chacun des droits (donc la valeur  en pleine propriété), à la date d’entrée de la nue-propriété  dans le patrimoine du cédant  (instruction fiscale  parue au BOI du 4 Août 2005  précisé au numéro de sa fiche numéro 16)

UN INVESTISSEMENT SIMPLE ET SANS SOUCI

L’investissement ne présente aucun aléa: tout est parfaitement maîtrisé au départ:

  • Pas de locataire donc aucun risque locatif
  • L’usufruitier assure la totalité des travaux d’entretien, donc notamment si l’on investit dans le neuf aucun gros travaux à prévoir
  • La durée de l’investissement est parfaitement maîtrisée (cas d'un démembrement temporaire)
  • Liberté de revendre avant la fin du démembrement

COMPARATIF INVESTISSEMENT LOCATIF ET NUE-PROPRIETE

Investissement locatif Montant
Montant investi 1.000.000
   
Revenus locatifs 100.000
Charges et taxes diverses 30.000
Impôts (TMI 41%) 28.700
CSG 12.040
IFI 10.000
   
Revenus nets annuel 19.260

 

Nue-propriété démémbrement 15 ans Montant
Montant investi 600.000
Montant non investi 400.000
Revenus locatifs 0
Charges et taxes 0
Impôts 0
CSG 0
IFI (le montant est exonéré d'IFI) -6.000
   
Revenus nets (économie ISF) 6.000
Montant non investi ramené à l'année (loyers encaissés par avance) 26.667
Revenus nets* 32.667

 

* il s'agit du cumul de l'économie d'ISF et des 400.000€ non investis/15 ans (loyers encaissés par avance)

 

La nue-propriété est parfaitement adaptée en cas de fiscalité élevée, de revenus fonciers existants (défiscalisation des intérêts d'emprunt) et d'IFI (ISF).