Micro-Foncier ou régime du réel

 

 

Deux cadres fiscaux existent, le régime réel et le micro foncier. Pour faire le bon choix et éviter de payer trop d'impôt, il convient avant tout de bien déterminer le montant des charges supportées par le propriétaire. Explications...

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Les déclarations de revenus pré-remplies ont l'avantage de faciliter la vie des contribuables. Pour autant, tout n'est pas intégré en amont par le fisc. Le contribuable doit par exemple ajouter lui-même à sa déclaration ses revenus fonciers. Pour cela, deux régimes existent : le micro foncier et le régime réel.

Le micro-foncier

Le micro foncier est un régime simplifié qui ne concerne que les contribuables dont les revenus fonciers (de logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 euros sur l'année. Ce montant s'entend hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA.

Le micro foncier est en revanche incompatible avec certains régimes particuliers : Pinel, Malraux...

Si le contribuable entre dans le cadre du micro foncier, il lui suffit de remplir la case dédiée dans sa déclaration simplifiée (case 4BE). Il obtiendra alors un abattement forfaitaire de 30% au titre de ses frais. Autrement dit, il ne sera taxé (impôts et prélèvements sociaux) que sur 70% de ses revenus.

Reste que cela peut dans certains cas se révéler insuffisant. Le contribuable a dès lors la possibilité de choisir le régime réel

Le régime réel

Si le régime réel s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15.000 euros de revenus fonciers par an, il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil.

Il convient dans ce cas de préciser sur un formulaire spécial (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier)... Impôts et prélèvements sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt).

Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

Taxation du solde au barème

Qu'il choisisse le réel ou le micro-foncier, le propriétaire doit ajouter son revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) à sa déclaration de revenus. Le solde est soumis à l'impôt selon la tranche marginale du contribuable (14%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 15,5%.

La plus value

La plus-value, en cas de revente, est déterminée en fonction de la durée de détention (exonération au bout de 22 ans) et la CSG également (exonération au bout de 30 ans).

QUEL REGIME CHOISIR

Voici un exemple de fiscalité en fonction de la tranche d’imposition : exemple d’un bien d’une valeur de 100.000€ rapportant 10.000€ /an (rentabilité 10%). Le montant des charges retenues est de 20% du revenu locatif

 

Régime simplifié

Régime du réel

TMI

 

0%

14%

30%

41%

45%

Loyer

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

Charges

  2.000

  2.000

  2.000

  2.000

  2.000

  2.000

Impôt forfaitaire 30%  (CSG incluse)

  3.000

 

 

 

 

 

Impôt selon le barême

 

0

1.120

2.400

3.280

3.600

CSG

 

1.376

1.376

1.376

1.376

1.376

 

 

 

 

 

 

 

IFI (si imposable)

Pour mémoire

 

 

 

 

 

 

 

Revenu net

5.000

6.624

5.504

4.224

3.344

3.024

 

Faire les calculs avant de choisir son mode d’imposition !

Au plus la Tranche Marginale d’Imposition augmente au moins ce type de fiscalité est intéressante et au plus il conviendra d’opter pour le régime simplifié.

A l’inverse pour une faible fiscalité le régime du réel est souvent plus intéressant.

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